Die steuerliche Vakanz einer Wohnung wird nicht einfach festgestellt: Sie muss Stück für Stück nachgewiesen werden, gegenüber einer Verwaltung, die seit 2023 über ein Umqualifizierungsinstrument zur Zweitwohnung verfügt. Um eine Bescheinigung über die Nichtnutzung zu erhalten, muss man sowohl den kommunalen Verwaltungsweg beherrschen als auch ein solides Beweisportfolio zusammenstellen, das einer Kontrolle oder Anfechtung standhalten kann.
Umqualifizierung zur Zweitwohnung: Das steuerliche Risiko, das Eigentümer unterschätzen
Seit der vollständigen Abschaffung der Wohnsteuer auf die Hauptwohnung zum 1. Januar 2023 konzentriert die Steuerverwaltung ihre Prüfungen auf als vakant gemeldete Wohnungen. Eine Immobilie, die nicht die Kriterien für Vakanz erfüllt, kann als in eine Zweitwohnung umqualifiziert werden, mit Anwendung der erhöhten Wohnsteuer in den betroffenen Gemeinden.
Die Logik ist einfach: Wenn der Eigentümer nicht nachweist, dass die Wohnung unbewohnbar oder tatsächlich leer von Möbeln ist, geht das Finanzamt von einer Nutzung aus, selbst wenn sie nur sporadisch ist. Diese Vermutung hat sich mit der jüngsten Ausweitung der angespannten Zonen, in denen die Steuer auf leerstehende Wohnungen (TLV) oder die Gemeindesteuer angewendet werden kann, verschärft.
Die klassische Falle: Ein Eigentümer, der einige Möbel in einer Wohnung lässt, die auf Renovierungsarbeiten wartet, ohne die Energieverträge zu kündigen. Die Verwaltung sieht darin eine möblierte und bewohnbare Wohnung, und somit steuerpflichtig. Die Beweislast liegt vollständig beim Steuerpflichtigen. Um ein zulässiges Dossier zu erstellen, ist es nützlich zu wissen, welche Nachweise zu erbringen sind, wie Bescheinigung über die Nichtnutzung einer leeren Wohnung.
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Verfahren zur Erlangung der Vakanzbescheinigung bei der Gemeinde
Die Bescheinigung über die Nichtnutzung ist ein Dokument, das von der Gemeinde ausgestellt wird, nicht von der Steuerverwaltung. Die Gemeinde stellt den Zustand der Wohnung zu einem bestimmten Datum fest, in der Regel am 1. Januar des Steuerjahres.
Unterlagen für den Antrag
Das typische Dossier, das von den kommunalen Diensten verlangt wird, umfasst:
- Eine Kopie eines gültigen Ausweisdokuments des Eigentümers oder des ausziehenden Mieters.
- Ein Nachweis über das Eigentum oder die Nutzung der Immobilie (Grundsteuerbescheid, gekündigter Mietvertrag, notarieller Akt).
- Telefonnummern zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit den kommunalen Diensten.
Der Vor-Ort-Termin ist entscheidend. Der kommunale Beamte überprüft visuell, dass die Wohnung leer von Möbeln und unbewohnt ist. Wenn die Immobilie noch Möbel enthält, selbst wenn es sich nur um Reste handelt, wird die Bescheinigung abgelehnt.
Frist und Reichweite des Dokuments
Es ist ratsam, den Antrag einzureichen, sobald die Wohnung geräumt ist, ohne auf den Steuerbescheid zu warten. Die kommunale Bescheinigung hat für das Finanzamt keinen rechtlich bindenden Wert, stellt jedoch ein wichtiges Dokument im Anfechtungsdossier dar. Einige Gemeinden übermitteln die Informationen direkt an das Finanzamt, andere lassen es dem Steuerpflichtigen überlassen, das Dokument seiner Beschwerde beizufügen.
Ein Beweisportfolio für die Vakanz erstellen, das einer Steuerprüfung standhält
Die Bescheinigung allein reicht nicht aus. Sie muss Teil eines konsistenten Beweisdokuments sein. Die Verwaltung bewertet die Vakanz von Fall zu Fall, ohne standardisierte Kriterien, was dazu zwingt, jeden Anfechtungswinkel vorherzusehen.
Direkte materielle Beweise
- Ein Protokoll eines Gerichtsvollziehers (Justizbeamter), das den Zustand der Wohnung beschreibt: Abwesenheit von Möbeln, Abwesenheit eines aktiven Anschlusses, Zustand der Zähler. Dies ist der Beweis, der am schwierigsten zu bestreiten ist.
- Datierte Fotografien von jedem Raum, die eine leere Wohnung zeigen. Die EXIF-Metadaten müssen erhalten bleiben.
- Die Umzugs- oder Lagerrechnungen, die den physischen Abtransport der Möbel nachweisen.
Indirekte Beweise durch Verbrauch
Der Mangel an Energieverbrauch ist der entscheidendste indirekte Beweis. Ablesungen von Strom- und Gaszählern auf null oder Kündigungsbescheinigungen des Anbieters belegen, dass keine Nutzung materiell möglich ist.
Eine Ablesung, die einen Verbrauch zeigt, selbst wenn er minimal ist (einige kWh, die mit einem angeschlossenen Kühlschrank oder einem Alarmsystem verbunden sind), kann ausreichen, damit die Verwaltung die Vakanz anfechtet. Die einfache Kündigung des Abonnements bleibt die sicherste Strategie.
Steuer auf leerstehende Wohnungen und Befreiung: Beweis und Beschwerde verknüpfen
Die TLV gilt für Wohnungen, die seit mehr als einem Jahr in angespannten Gemeinden leer stehen. Ihr Satz erhöht sich mit der Dauer der Vakanz. Um davon befreit zu werden, muss der Eigentümer nachweisen, dass die Vakanz nicht freiwillig ist: Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung zu einem marktkonformen Preis, Immobilie, die umfangreiche Arbeiten benötigt, die eine Nutzung unmöglich machen, oder Immobilie, die mehr als neunzig Tage hintereinander im Jahr bewohnt ist.
Beweise der Beschwerde beifügen
Die Beschwerde richtet sich an das Finanzamt, dem die Immobilie unterliegt. Es ist ratsam, systematisch beizufügen:
Die kommunale Vakanzbescheinigung, das Protokoll des Gerichtsvollziehers, falls verfügbar, die Ablesungen des Energieverbrauchs und gegebenenfalls die Immobilienanzeigen, die den Verkaufs- oder Vermietungsversuch nachweisen (datierte Screenshots auf Immobilienportalen, unterschriebene Agenturverträge). Ein vollständiges Dossier verringert erheblich das Risiko einer Ablehnung der Beschwerde.
Für Immobilien, die Renovierungsarbeiten benötigen, belegen Kostenvoranschläge oder Rechnungen von Handwerkern den unbewohnbaren Charakter der Wohnung. Eine Baugenehmigung oder eine vorherige Erklärung, die bei der Gemeinde eingereicht wurde, stärkt die Glaubwürdigkeit des Arguments.
Die Unterscheidung zwischen erlittenem und freiwilligem Leerstand bleibt das zentrale Kriterium der Verwaltung. Eine seit mehreren Jahren leere Wohnung ohne jegliche Bemühungen, sie auf den Markt zu bringen, wird keine Nachsicht erfahren, unabhängig von der Anzahl der vorgelegten Protokolle des Gerichtsvollziehers. Die Vakanz nachzuweisen und die Bemühungen um die Wiedervermarktung nachzuweisen sind zwei komplementäre Anforderungen, die das Dossier gleichzeitig erfüllen muss.