Die in einer Anzeige angegebene Miete macht nur einen Teil der tatsächlichen Wohnkosten aus. Nebenkosten, Energieverbrauch, Versicherung und in bestimmten Fällen die Wohnsteuer: Die monatlichen Gesamtkosten können die Nettokaltmiete deutlich übersteigen.
Zwei Wohnungen mit gleicher Miete zu vergleichen, ohne diese Posten einzubeziehen, ist, als würde man zwei Produkte vergleichen und dabei die Lieferkosten ignorieren. Dieser Artikel zeigt die Unterschiede zwischen der angegebenen Miete und den tatsächlichen Kosten einer Mietwohnung als Hauptwohnsitz auf und analysiert, welche Kriterien die finanzielle Tragfähigkeit der Entscheidung am stärksten beeinflussen.
Gesamtkosten einer Mietwohnung: angegebene Miete und tatsächliche Ausgaben
Die monatliche Miete fällt zuerst ins Auge, doch schon ab dem ersten Monat kommen weitere Budgetposten hinzu. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Kosten zusammen, die beim Vergleich zweier Wohnungen berücksichtigt werden sollten.
| Kostenposten | Wohnung A (Energieeffizienzklasse E, Altbau) | Wohnung B (Energieeffizienzklasse B, Neubau) |
|---|---|---|
| Miete inklusive Nebenkosten | Vergleichbar | Vergleichbar (manchmal etwas höher) |
| Monatliche Energiekosten | Hoch (schlechte Dämmung, energieintensive Heizung) | Niedrig (gute Dämmung, moderne Ausstattung) |
| Hausratversicherung | Je nach Zustand unterschiedlich | Je nach Wohnfläche unterschiedlich |
| Mietkaution | Eine Monatsmiete ohne Nebenkosten | Eine Monatsmiete ohne Nebenkosten |
| Gesamtkosten über 3 Jahre | Bei gleicher Miete deutlich höher | Dank niedrigerer Energiekosten geringer |
Bei gleicher Miete verursacht eine Wohnung mit schlechter Energieeffizienzklasse im Energieausweis (DPE) insgesamt höhere monatliche Ausgaben. Der Unterschied wächst von Jahr zu Jahr. Damit liegen die tatsächlichen Mietkosten deutlich über der reinen Miete.
Bei der Suche nach einer Mietwohnung als Hauptwohnsitz kann die geschätzte Energierechnung den Vergleich zweier Anzeigen und damit die Rangfolge der infrage kommenden Wohnungen entscheidend verändern.
Energieausweis und energetische Vorgaben: Was bei der Wohnungswahl ins Gewicht fällt
Der Energieausweis ist längst nicht mehr nur ein informatives Dokument. Wohnungen der Klasse G dürfen nach und nach nicht mehr vermietet werden; für die Klasse F gilt dasselbe. Für Mieter birgt die Wahl einer Wohnung, deren Energieeffizienzklasse nahe an der Verbotsgrenze liegt, ein konkretes Risiko: Der Vermieter könnte die erforderlichen Arbeiten nicht durchführen lassen, was dazu führen kann, dass der Mietvertrag nicht verlängert wird.
Energieeffizienzklasse und Sicherheit des Mietverhältnisses
Eine Wohnung der Klasse D oder besser bietet eine höhere Sicherheit, mehrere Jahre dort wohnen zu können, ohne dass eine notwendige energetische Sanierung das Mietverhältnis gefährdet. In Ratgebern zur Wohnungssuche wird dieses Auswahlkriterium selten hervorgehoben, obwohl es die mögliche Mietdauer unmittelbar beeinflusst.
Ein schlechter Energieausweis erhöht das Risiko, früher als gewünscht umziehen zu müssen – samt den damit verbundenen Kosten: neue Mietkaution, Umzug und gegebenenfalls Maklergebühren. Diese versteckten Kosten machen aus einem vermeintlichen Schnäppchen schnell ein Verlustgeschäft.
Wohnkomfort im Alltag
Die Energieeffizienzklasse sagt nicht nur etwas über die Kosten, sondern auch über den Wohnkomfort aus. In einer Wohnung der Klasse E oder F ist es im Winter oft zugig, die Wände fühlen sich kalt an und die Temperaturen unterscheiden sich von Raum zu Raum. Mieter gleichen das häufig mit höherem Heizverbrauch aus, wodurch die Rechnung weiter steigt.
Suchkriterien: mehr als Wohnfläche und Lage
Die meisten Wohnungssuchen beginnen mit drei Filtern: Lage, Zimmerzahl und maximale Miete. Diese Kriterien sind wichtig, reichen aber nicht aus, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Die folgenden Punkte unterscheiden eine langfristig geeignete Wohnung von einer, die in der Anzeige nur verlockend wirkt:
- Energieeffizienzklasse im Energieausweis (mindestens Klasse D, um die Energiekosten zu begrenzen und den Mietvertrag für mehrere Jahre abzusichern)
- Die tatsächliche Höhe der umlagefähigen Nebenkosten, angegeben in der Anzeige oder vor der Besichtigung beim Vermieter erfragt
- Zustand der Heizungsanlage und der Warmwasserbereitung (ein veralteter Heizkessel lässt Störungen und einen überhöhten Verbrauch erwarten)
- Belüftung der Wohnung (eine fehlende oder defekte Lüftungsanlage begünstigt Feuchtigkeit, Schimmel und damit verbundene Gesundheitskosten)
Diese vier Punkte lassen sich vor oder während der Besichtigung überprüfen. Wer den letzten Jahresabrechnungsbeleg für die Nebenkosten beim Vermieter oder bei der Agentur anfordert, kann Wohnungen auf einer konkreten statt auf einer geschätzten Grundlage vergleichen.
Mietbewerbungsunterlagen und Bürgschaft: Was beim Vermieter den Unterschied macht
Vollständige und überzeugende Bewerbungsunterlagen beschleunigen die Auswahl. Vermieter erhalten mitunter Dutzende Bewerbungen für dieselbe Wohnung, vor allem in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Eine schnelle Rückmeldung ist wichtig, doch letztlich gibt die Qualität der Unterlagen den Ausschlag.
Zusammenstellung der Mietbewerbungsunterlagen
Das Gesetz begrenzt, welche Unterlagen ein Vermieter verlangen darf. Eine vollständige Bewerbungsmappe ohne überflüssige Dokumente vermittelt einen seriösen Eindruck:
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
- Die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder vergleichbare Einkommensnachweise
- Letzter Steuerbescheid
- Nachweis des aktuellen Wohnsitzes (Mietquittung, Bescheinigung über unentgeltliches Wohnen)
- Arbeitsvertrag oder Arbeitgeberbescheinigung
Vollständige Unterlagen bereits bei der Besichtigung vorzulegen, verkürzt die Entscheidungszeit des Vermieters. Mit einer digitalen und einer ausgedruckten Version ist man für beide Fälle gerüstet.
Mietbürgschaft: Diese Möglichkeiten sollten Sie kennen
Als Faustregel gilt bei den meisten Vermietern weiterhin, dass die Miete ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Reicht das Einkommen nicht aus oder ist es unregelmäßig, kann ein privater Bürge (Elternteil oder nahestehende Person) oder eine Bürgschaftslösung wie Visale helfen. Welche Möglichkeit infrage kommt, hängt vom Profil des Mieters und den Anforderungen des Vermieters ab.
Die Gesamtkosten einer Mietwohnung beschränken sich weder auf die Miete noch auf die Bürgschaft oder die Nebenkosten. Die Energieeffizienz der Wohnung bestimmt sowohl das monatliche Budget als auch die langfristige Sicherheit des Mietverhältnisses. Wer die Anzeigen schon vor dem Ansehen der Fotos nach Energieeffizienzklasse filtert, kann Wohnungen aussortieren, die mehr kosten, als es zunächst scheint, und in den kommenden Jahren möglicherweise vom Mietmarkt verschwinden.
